不動産売却時の流れ
皆様こんにちは。
このブログでは不動産を売却する方向けのブログを記載していきます。
是非ご参考にして頂ければと思います。
不動産会社の検討
まずは不動産を売却するにあたりどこの不動産会社に任せるかを検討する必要があります。
不動産会社にも得意不得意があります。売買だけやっているところもあれば、賃貸しかやっていないとこと、両方やっているところなどもあります。
また、本業は不動産以外で、不動産さんは片手間にしているところなど。そしてその中でも、住居系が得意、事業系が得意などもあります。
お持ちの不動産の近くにどのような不動産会社があるかを調べ、そこの会社のホームページなどで何が得意そうかを見てみるといいと思います。
もちろん、知り合いに不動産関係の人がいればその人に頼むもよし、または良い不動産会社を紹介してもらうもよしだと思います。
電話またはホームページの査定依頼等で査定依頼
ある程度任せたい不動産会社が決まったら、次は思い切って電話、もしくはホームページに査定依頼等のページがあればそちらから依頼をかけてみましょう。
当サイトにも依頼ページがございますが、下記URLのような記載項目を記入して依頼をかけます。
媒介契約
査定額に納得し、不動産会社と売却予定額を決めたら、今度は媒介契約を不動産会社と交わします。
この時に、ある程度の手数料やどのような準備が必要になるかを確認しておくといいでしょう。
仲介手数料、司法書士へ支払う費用、測量、境界確定協議、分筆、インスペクション、解体費用、その他整備費用等
物件により売却の為に必要な作業が異なってきますし、どこまでを売主の負担でやりどこからを買主の負担にするのかなど詳細な条件を決めておく必要がございます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専属媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類あります。
- 専属専任媒介契約・・・特定の1社の不動産会社と媒介契約を締結し、その後の募集活動は全てその不動産会社が見つけてきた購入希望者と売買契約を結ぶことになり、売主自身で購入希望者をみつけてくることも出来ません。
- 専任媒介契約・・・特定に1社の不動産会社と媒介契約を締結し、その後の募集活動は全て不動産会社が募集しますが、自身で見つけてきた購入希望者を見つけてくることは可能です。
- 一般媒介契約・・・1社の不動産会社に限らず複数社の不動産会社に募集を依頼することが可能です。最も早く購入希望者を見つけてきた不動産会社の仲介で売買契約を締結します。
以上の3通りの媒介契約がありますので、どの方式で契約するかは売主様自身で決めて頂くことが出来ます。（不動産会社によっては専属専任、または専任でないで受けないというところもあるかもしれませんが）
募集活動
あとは購入希望者が見つかるまでひたすら募集活動を不動産会社に頑張ってもらいましょう。
反響がどの程度あるかや、条件の変更の必要があるかなどは不動産会社を連絡取り合い確認してみるといいでしょう。
買付申込
購入希望者が見つかった場合、買付申し込み書という購入意思表示の書類を頂きます。
この時に最終的な売渡条件を確認します。
金額（値引きがあるかどか）、契約日及び引き渡し時期、手付金の額、ローン特約の有無、購入希望者の属性、その他取引条件等があるかなど。
売買契約
いよいよ契約です。事前に決めておいた手付金の受領と契約書に署名捺印を交わします。
（注意）契約書に署名捺印をする前に重要事項説明を仲介会社から買主へ実施する必要があります。これは契約日より前の日にやることも可能ですが、実務上は契約日に署名捺印の前に説明をしてお互い納得の上で契約という流れが多いです。
この時売買代金に応じて契約書に張り付けする契約印紙代も必要になります。
そして、当社の場合は全て決済時に受領しますが、会社によっては仲介手数料をいくらかここで支払う必要が出てくるかもしれません。
契約の時には売主、買主と仲介会社が一同に会い契約書の読み合わせをするという場合がほとんどなのですが、最近はコロナ事情もあり、お互い顔を合わさないよう仲介会社が契約書を持ち回り署名を取り付けるケースが増えているように思います。
引き渡し決済
契約後、購入希望者の住宅ローン本審査が通れば引き渡しを待つのみになります。
ただし、注意したいのが、土地の確定測量や分筆、解体などをしたうえで引き渡す条件になっている場合は、最終この引き渡し日までにすべて完了してないといけません。
募集の段階で売主負担で実施することが決まっている事であれば先にしておいてもいいと思います。
ただし、売却しないとお金に余裕がない場合は契約後に引き渡しまでの期間を長くしたうえで作業に入るほうがベストです。（役所に申請がからむ工事などがある場合は、かなり長期間になるため購入希望者とよく相談することが必要になります）
引き渡し日にはご自身の保有している金融機関口座の支店で売主、買主、仲介会社、司法書士が一同に会って引き渡し手続きを行います。（ここでも最近では、合わないよう振込決済にして入金確認だけ売主してもらうケースが増えています。）
この引き渡し日に、残りの仲介手数料、司法書士への費用、を支払う必要があります。
確定申告
売買自体は上記の引き渡し決済で完了していますが、売却した翌年の確定申告時（2月16日～3月15日）に忘れず確定申告をしましょう。
特別控除や特例の適用を受けることによって納める税額がなくなる場合には期限内に確定申告をしないと特例の適用を受けることが出来なくなりますのご注意ください。
以上が、不動産売却時の大まかな流れになります。
皆様のご参考になれば幸いです。